1-8月销售同比降幅继续扩大，9月或难有大幅反弹
8月，淡季延续，商品房销售面积和销售额分别为0.57亿平米和0.54万亿元，环比较分别上升0.6%和2.3%，单月销售面积达到2009年以来同期新低，单月销售金额达到2015年以来同期新低。
1-8月，商品房销售面积和销售额分别为5.7亿平米和5.5万亿元，同比分别下降4.7%和7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点，同比降幅已连续扩大5个月。
库存方面，截至8月末，商品房待售面积约7.6亿平米，环比下降307万平方米，降幅0.4%，库存压力缓解速度持续放缓。同比上涨3.2%，库存仍处在历史高位。
根据央行公布的8月社融数据来看，反映房贷的新增居民中长期贷款200亿元，较2024年同期少增1000亿元；反映消费的新增居民短期贷款105亿元，同比少增611亿元。房贷和消费贷双双下滑，说明居民对于市场信心依旧不足。
预计后市，随着“金九银十”的销售旺季到来，企业将会加大推盘和营销力度，9月新房成交或将环比增长。但目前，楼市仍未止跌，8月国务院会议表态“将采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的相关举措也尚未有苗头。在这样的背景下，难以出现大幅反弹。
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2025.08全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08全国商品房待售面积（亿平米）
注：待售面积为截至月末的累计数值。
新开工尽显颓势，开发投资持续探底
8月，开发投资同比继续收缩。新开工面积0.46亿平米，为2016年以来最低单月，同比下降20.3%，降幅较7月扩大4.9个百分点。施工面积0.44亿平米，同比下降21.9%，降幅较7月扩大2.3个百分点。竣工面积0.27亿平米，同比下降21.4%，降幅较7月收窄8.0个百分点。单月开发投资0.67万亿元，环比下降2.79%，同比下降19.5%，同比降幅较7月扩大2.5个百分点。
1-8月，房地产开发企业房屋施工面积64.31亿平米，同比下降9.3%，降幅较1-7月扩大0.1个百分点。其中，住宅施工面积44.85亿平米，同比下降9.6%。
房屋新开工面积3.98亿平米，同比下降19.5%，降幅较1-7月收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积2.93亿平米，同比下降18.3%。
房屋竣工面积2.77亿平米，下降17.0%，降幅较1-7月扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.99亿平米，同比下降18.5%。
1-8月，房地产开发投资总额为6.0万亿元，为2016年以来同期最低，同比降幅12.9%，降幅已连续7个月扩大，为近29个月最大同比降幅。
1-8月全国固定资产投资仅增长0.5%，增速较1-7月收窄1.1个百分点，且低于2024年同期1.9个百分点。然而，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增速则从1-7月的3.3%提升至4.2%。房地产对固定资产投资的拖累更加严重。
同样，房地产对民间投资的负面影响也十分显著。1-8月民间投资同比下降2.3%，扣除房地产开发投资后增长3.0%。这表明房地产市场的调整对民间投资整体增速影响较大。
从财政部8月19日发布的财政收支情况来看，1-7月国有土地使用权出让收入1.69亿万元，同比下降4.6%，相较2021年同期4.41万亿元少了大半。按照这个趋势，2025年全年的卖地收入或将接近2016年不及4万亿元的水平。这份数据也印证着供地规模还在缩量。
政策端来看，土地收储和城市更新工作正在加快推进，随着越来越多的“收储”土地、“流拍土地，调规后成为优质宅地再次供给入市，或能够为新开工指标带来相对有限的改善。
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2020.02-2025.08单月房地产开发投资、新开工面积同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2021.02-2025.08房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
图表：2016年-2025年1-7月国有土地使用权出让收入
资料来源：亿翰智库、财政部
到位资金同比降幅再扩大，国内贷款成唯一正增长
1-8月，房地产开发企业到位资金6.4万亿元，同比下降8.0%，已连续下降40个月，降幅较1-7月扩大0.5个百分点，降幅自2025年2月以来逐月扩大。
其中，国内贷款同比增长0.2%，涨幅扩大0.1个百分点；利用外资总额虽较1-7月增长了1亿元，但同比由正转负，下降11.5%；自筹资金、定金及预收款、个人按揭款同比降幅分别扩大0.4个百分点、0.6个百分点和1.2个百分点。
总的来说，8月到位资金并未出现明显改善。销售平平、库存去化缓慢等因素，都为对企业到位资金产生了不小的影响。
2025年1-8月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款10232亿元，同比为0.2%；
利用外资18亿元，同比为-11.5%；
自筹资金22974亿元，同比为-8.9%；
定金及预收款18844亿元，同比为-10.5%；
个人按揭贷款8857亿元，同比为-10.5%。
图表：2021.02-2025.08房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长8.8%，M2-M1剪刀差收窄至2.8个百分点
8月末，广义货币(M2)余额331.98万亿元，同比增长8.8%。狭义货币(M1)余额111.23万亿元，同比增长6%。流通中货币(M0)余额13.34万亿元，同比增长11.7%。M2同比增速较7月末持平，M1同比增速较7月末扩大0.4个百分点。
2025年以来，M1-M2剪刀差持续震荡收窄，8月份已经降至2.8个百分点，居民的消费、投资意愿逐步修复，经济活力有所提升。
图表：2024.01-2025.08 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。